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本期视频跟大家来聊一聊，美国房价飙升的原因与未来是否会继续上升。

据全美房地产经纪人协会(NAR)的最新统计，4月美国成屋销售中间价即买入价与卖出价的平均价，同比大涨19.1%。而NAR监测美国的183个大都市中，99%地区的房价在今年一季度出现上涨，其中，有89%的地区房价出现两位数的跃升，某些地区的房价甚至屡创新高。

此外，衡量美国房地产市场价格水平的重要指标“标准普尔/凯斯席勒房价指数”3月同比上涨13.2%，创下2005年12月以来的最大涨幅。

在疫情期间，美国经济如此低迷的情况下，其房地产行业正在经历一场前所未有的繁荣，这种繁荣是15年来从未有过的。

有部分机构认为，当前房地产市场已经初显泡沫，美联储和监管层需要采取行动，遏制房价；但大部份经济学家都持比较乐观的态度，普遍认为美国房地产繁荣的景象，是由于多个方面引起的，以下几个原因就很明显。

1、抵押贷款利率处于历史低位

自去年以来，美联储宽松的货币政策，带来了大量的流动性，其抵押的贷款利率，也一直保持在较低的水平。

抵押贷款银行家协会预计，30年期固定利率抵押贷款的平均利率，将会从本季度的3.1%，上升到2021年底的3.5%，到2022年底会上升至4.2%，由于可见，未来很长一段时间，30年期抵押贷款的平均利率都会保持在低位；该平均利率在2006年就已经是6.4%，但因为疫情原因，美联储在去年大幅下调了。

正是由于美联储打造如此低利率的环境，使借贷成本变得低㾾，正是这种情况，鼓励了投资者购买股票和房产等风险较高的资产，从而推高这些资产。高盛在其月度通讯中表示：“尽管2021年和2022年经济可能会蓬勃发展，但美联储仍会继续购买债券，这也充分说明美国的经济“放水”政策，仍然没有停止的意思，预计短期内，也不会有太大的政策变化，美国房屋的价格也可能将继续攀升。

2、住房偏好转移

标普道琼斯指数公司全球投资策略主管克雷格·拉扎拉（Craig J. Lazzara）解读了美国房地产市场数据，认为新冠疫情呈现出反复形态，在后半年将会持续升级，美国也会长时间保持半封锁和隔离的状态。在这种状态下，人们尽量避免一些不必要的社交活动和见面，减少新冠病毒的传染，这样一来，既节省了一笔不小的开销，又能保持足够社交距离。

伴随着居家远程办公的普及和减少的社交活动，人们在家的时间变多了，而房屋的活动范围又相当有限，对于改善家庭住房的需求也在增加，同时也带动了购房需求的上升。疫情不仅改变了人们的生活状态，也改变了人们的住房偏好，让大家开始从中心城市的公寓，搬到郊区的大独栋屋去，全美各地区的房价也因此上升。

3、疫情高额的补贴

新冠疫情爆发后，美国政府为了应对疫情的冲击，出台一系列大规模的纾困措施，包括去年4月和12月通过的3万亿美元和9000亿美元，以及今年高达1.9万亿美元的财政刺激计划。这些包含了大规模的直接补贴和失业救助金，这让美国的失业人口一度暴增，达到两千万人，这些高额的纾困措施和失业救助金的发放，显著提高了美国居民个人收入，提振了包括购房在内的家庭支出。

此外，截止到今年2月，除了没有计入1.9万亿美元的刺激效果，美国居民部门的储蓄率依然高达13.6%，远远高于历史平均值的9%，且资产负债表也处于相对健康的状态，再加上房贷占总贷款的比例也在持续下降，因此，这个条件让更多的人有机会购买房产。

4、购房适龄人群增加

美国房价飙升的另一个原因，是购房适龄人群的增加导致的，从美国往年的房地产情况来看，当人们对于房产的需求旺盛时，房价上涨的动力就很强；反之，当大家对它的需求回落时，即使房价会出现涨幅，但却也无法再创新高。

美国的房地产行业，之所以会保持这个稳定的周期波动规律，与人们对房产总需求的持续增加有关系，再加上美国现在良好的移民环境，对于保持美国人口结构发挥了重要的作用，如果美国的适龄购房人口占比没有出现大量减少的情况，那么这种周期性波动规律将会继续保持。

5、全美房地产长期缺乏住房供应

美国10多年以来，一直长期缺乏住房供应。

知名开发商Norada 房地产投资公司的首席执行官Marco Santarelli（马可•桑塔雷利）表示，他们每年需要提供162万套住房，才能满足市场的需求，但供给的数量远远还达不到这个数据，每年大约短缺了37万套，每年住房供应都短缺的问题也是推动房价飙升的原因之一。

6、房屋库存不足

在如此强劲的购房需求下，美国房地产的房屋库存严重不足。根据NAR统计数据显示，截至今年4月，全美只有116万套房源，较去年同期下降20%，满足不了日益高涨的购房需求，与此同时，部分购房者出现“大量购买房屋，等到合适的时机再高价售出”等投机行为，有些资金雄厚的购房者，已经抢购多处房产，这些行为也是推高房价的另一个原因。

7、新房营建不足

美国目前的经济正在膨胀，大量的商品都相继涨价，木材作为房屋建造的主要材料也涨价了。新房建筑成本的飙升，迫使房地产开发商缩小工程规模，减少新房建设，这种情况直接导致造房进程变得很缓慢，新房子越来越少，房价也将继续推升。

8、供应跟不上需求

美国银行美林在6月7日说，现在是美国首套房供应最短缺的时候，去年只有6万5千套首套房完工，不到上世纪70年代末和80年代初每年建造数量的五分之一，今年材料及人工费用的上涨，建造房屋的数量还会减少，供应远远跟不上购房者的需求。

美国房价的飙升，正是由于美联储超低的贷款利率、政府高额的疫情补贴、居民保持社交距离等防控措施，以及住房偏好发生了转移和购房适龄人群增加等因素，抬升了购房的需求。

与此同时，房地产行业长期缺乏住房供应，导致房屋库存不足，且新房的营建速度非常缓慢，材料和人工成本的上涨，也让市场上的新房子更少了，正是因为这些原因，才加速推升了美国的房价。

不过，导致美国房价近期飙升的主要推手，还是供应关系。市场对于房产有很强劲的需求，当房屋的供应跟需求不匹配时，强劲的需求会迅速拉升房屋价格推至历史高点。

如果不改善这种情况，在房源数量紧张和可负担住房的供给有限的情况下，全美房价短时期内可能无法“冷却”，有可能还会继续升高。

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